Registro Obligatorio de agentes de intermediación inmobiliaria Valencia. Comentario a la Sentencia TSJCV 706/2024

El tema del Registro Obligatorio de Intermediarios Inmobiliarios viene generando un intenso debate desde hace varios años, habiéndose convertido en un clamor recurrente ante las distintas Administraciones Estatal y Autonómicas, por parte de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y principales asociaciones del sector.

El panorama ha sido muy variopinto, pues hay Comunidades Autónomas como Cataluña, donde lleva funcionando varios años con gran éxito; otras, como Baleares, donde se ha aprobado recientemente; y Andalucía o Galicia, donde se están dando importantes avances en la regulación.

En la Comunidad Valenciana se aprobó este Registro hace varios años, lo que ha motivado una mejor práctica inmobiliaria y un gran beneficio para los consumidores, pero el mismo fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC).

Este recurso instado contra el Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell que "regulaba el Registro de agentes de la intermediación inmobiliaria de la Comunidad Valenciana y los requisitos para la inscripción", ha sido ya resuelto por la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana  (TSJCV) sobre el registro obligatorio de los agentes de intermediación inmobiliaria sentencia 706/2024 de 13 de diciembre de 2024.

Registro Obligatorio de agentes de intermediación inmobiliaria :

Lo más destacado de la misma es que, en ningún momento, discute la OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO, y esto es un punto muy importante, ya que otras Comunidades Autónomas se estaban planteando regular el mismo pero con carácter voluntario.

Así pues, desde la CNMC no se entiende que el establecimiento de un REGISTRO OBLIGATORIO DE INTERMEDIARIOS INMOBILIARIOS distorsione el mercado bajo ningún concepto ni infrinja la normativa de competencia.

Requisitos de acceso:

Donde sí hay disparidad de opiniones es en el tema de los REQUISITOS DE ACCESO AL REGISTRO.

En este punto, la Sentencia dictada, establece lo siguiente:

• Requisitos de ubicación y atención:

"Este Tribunal considera que la imposición a los agentes inmobiliarios que desempeñan su función de forma electrónica relativa a la existencia de una dirección física ?€?se entiende postal- en el territorio de la comunidad resulta innecesaria e injustificada. Nada añade a la forma de actuación de estos concretos profesionales que ya trabajan de forma telemática, exigir que la dirección física se encuentre en el territorio de la comunidad. No se observa la finalidad que tiene esta limitación para profesionales con dicho perfil, porque el que se comunica por los medios indicados se entiende que lo hacer para poder actuar de forma libre desde cualquier lugar del territorio español. Exigir que la citada dirección postal se sitúe en el territorio de la Comunidad Valenciana a nuestro entender no tiene otra finalidad que sujetar a estos agentes a una restricción limitadora de su función, obstaculizando su competencia a favor de los que no desempeñen su trabajo de forma telemática".

• Requisitos de capacidad profesional:

"De la normativa transcrita se desprende que aquello que se exige a los agentes de la propiedad inmobiliaria es estar en posesión de la cualificación correspondiente, es decir, ser poseedor de aquel estándar de competencia adecuado para ejercer la función de mediación, asesoramiento y gestión correspondiente para el ejercicio de su función. No se exige titulación. Por esto establecer como hace el apartado impugnado que se acredite la correspondiente competencia a través de una titulación o certificado excede notablemente de aquello previsto. 

No se trata de una actividad, la propia de los agentes inmobiliarios, que requiera para su ejercicio una acreditación documental de su profesionalidad si no es suficiente la existencia de aquella. El requisito resulta por ello desproporcionado en atención al contenido de su función, dejando fuera por otro lado, generando situaciones de gran desigualdad e incluso de exclusión, a aquellos agentes que hasta ahora habían desarrollado su trabajo sin poseer alguno de los títulos ahora exigidos".

• Requisitos de solvencia:

"Son solamente dos los aspectos impugnados de este requisito de solvencia que se admite en su generalidad, en primer lugar, la fijación concreta de la cuantía del seguro y de la caución; y en segundo lugar, la diferenciación en mayor importe que se exige para los agentes que ejerzan su actividad telemáticamente. 

Si recordamos la doctrina expresada en el inicio de este fundamento, resulta evidente que para establecer limitaciones como las presentes y no vulnerar la libre competencia en el sector, debe procederse a justificar a través de una motivación cualificada la restricción impuesta. Ello no ocurre en el presente caso. 

A nuestro parecer, establecer una cuantía determinada, aun cuando sea mínima, impide la entrada de empresas en el mercado sin suponer una mejora para los consumidores. De igual forma, imponer una cuantía mayor a los agentes que funcionen de forma telemática no viene justificada por el mayor riesgo que estos puedan tener en el ejercicio de su actividad; siendo por ello desigual y notablemente discriminatoria en su perjuicio, debiendo declararse por ello nulo. 

La fijación de una cantidad fija para garantizar la solvencia de los profesionales no se sabe bien en concreto y en cuanto a su determinación previa a qué obedece, habría sido más equitativo establecer una adecuación de los avales y seguros en atención al volumen de las operaciones o entidad financiera de los agentes dedicados a la mediación inmobiliaria".

Principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación:

Dado que la CNMC fundamentaba su recurso en considerar que el articulado del Decreto recurrido "incorpora restricciones a la competencia que no se consideran justificadas por los principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación en la regulación de actividades económicas", y a la vista del contenido de la Sentencia ahora dictada, podemos concluir que, para que se evite esta interpretación por parte de la CNMC lo que deben hacer las Leyes que regulen este Registro es fundamentar de una manera contundente, firme y fundada que se cumplen esos requisitos de NECESIDAD, PROPORCIONALIDAD Y NO DISCRIMINACIÓN.

De esta manera, con unos argumentos sólidos, basados en un análisis del mercado y de las situaciones reales que se presentan en la actividad inmobiliaria, puesta siempre en relación con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que ha de servir de directriz en esta regulación, se podrían regular unos requisitos acordes con la finalidad pretendida.

A este respecto sería muy sencillo justificar el requisito de capacitación profesional en el hecho de que los operadores inmobiliarios han de conocer toda la idiosincrasia que afecta al derecho de propiedad, no solo se ha de tener formación suficiente en compraventas o arrendamientos, sino que también se ha de conocer y saber asesorar al cliente en temas como usufructo temporal o vitalicio, servidumbre, derecho de uso o habitación, situaciones de precario, legados hereditarios, etc. así como sobre toda la normativa fiscal, cada vez más compleja, que rodea cualquier operación inmobiliaria (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Sucesiones, plusvalía, incremento de patrimonio en IRPF, ?€?).

No conocer todo lo anterior de una manera completa puede suponer un grave perjuicio para el consumidor que acude al profesional inmobiliario y que merece recibir toda la información sobre la operación que va a firmar, así como las consecuencias actuales y futuras para su patrimonio.

Conclusión:

Las Comunidades Autónomas que aún no han regulado este tema, o están en vías de hacerlo, deben analizar bien esta Sentencia, asesorarse y recabar información de los Colegios Oficiales y otras asociaciones del sector inmobiliario y de defensa de los consumidores, de manera que puedan obtener una base lo suficientemente sólida para justificar los principios rectores de esta regulación con base en el interés general y la seguridad jurídica

La Sentencia del TSJCV aún no es firme, pues contra la misma cabe recurso ante el Tribunal Supremo, que será, a buen seguro, quien finalmente tenga la última palabra en este tema.

Más info: https://www.inmonews.es/ana-moreno-registro-agentes-inmobiliaria-valencia-tsjcv-706-2024/