Si ya en 2023 se marcó el camino para determinar cuándo hay usura, ahora ya el TS entra a analizar la falta de transparencia y la abusividad de la cláusula del contrato de tarjeta de crédito que fija el interés remuneratorio, evaluada conjuntamente con las que establecen el sistema de amortización revolving, algo que los Tribunales de instancia ya venían aplicando en las numerosas sentencias dictadas hasta ahora.

La Sala del TS recuerda que el crédito revolving es un "crédito al consumo con interés, de duración indefinida o de duración definida prorrogable de forma automática, concedido a personas físicas, en el que el consumidor puede disponer hasta el límite del crédito concedido sin tener que pagar la totalidad de lo dispuesto en un plazo determinado, sino que reembolsa el crédito dispuesto de forma aplazada, mediante el pago de cuotas periódicas cuyo importe puede consistir en una cantidad fija o en un porcentaje de la cantidad dispuesta, siendo habitual que la entidad financiera fije, por defecto, una cantidad o un porcentaje bajo, lo que alarga significativamente el plazo de amortización y supone la generación de una gran cantidad de intereses al amortizarse poco capital en cada cuota".

De esta manera, el crédito se renueva de manera automática en el vencimiento de cada cuota (habitualmente, mensual) por lo que es un crédito rotativo o revolvente (de ahí el nombre de tarjeta "revolving"), equiparable a una línea de crédito permanente.

Necesaria información al consumidor

El riesgo de este tipo de productos es que supone una deuda indefinida, que nunca se termina de pagar, por lo que, a criterio del Tribunal, es preciso que el consumidor reciba "una información sobre estas características y estos riesgos, con un contenido y presentación adecuada y en el momento oportuno".

La información ha de ser facilitada al consumidor antes de celebrar el contrato, con antelación suficiente para que pueda estudiarla y valorarla, y debe exponer de manera transparente por su contenido, forma de expresión y ubicación en el documento, el funcionamiento concreto del mecanismo de recomposición del capital y su influencia en la liquidación de los intereses y en la amortización del capital dispuesto, especialmente en los supuestos de incremento notable del riesgo.

Debe informarse, por tanto, de la relación entre la elevada TAE, el mecanismo de recomposición del capital y las demás cláusulas con trascendencia en la creación de los riesgos descritos, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él.

La información que le ha de ser facilitada, debe permitir al consumidor medio, por un lado, comprender el producto ofertado, tomar conciencia de los riesgos que se derivan del plazo indefinido o prorrogable automáticamente, el elevado tipo de interés, la recomposición constante del crédito, la escasa amortización del capital en el caso de cuotas bajas, y el anatocismo; y, por otro lado, comparar las diversas ofertas, lo que hace necesario una información diferenciada sobre las características, los costes y los riesgos de las tres modalidades de financiación que por lo general son electivas, por más que en muchos casos se aplique, por defecto, la modalidad revolving.

A este respecto, se ha de tener en cuenta que la diferencia de la modalidad revolving con la modalidad de pago aplazado a fin de mes, sin intereses, puede ser fácil de comprender, pero no lo es tanto la diferencia entre la modalidad de pago aplazado, que es en realidad un préstamo al consumo, parecido a la compra a plazos, y la modalidad revolving.

Consecuencias de la falta de información

Aun cuando la falta de transparencia no supone automáticamente y de manera directa que una cláusula contractual sea considerada abusiva, en el caso de las tarjetas revolving, la falta de transparencia de la cláusula relativa a la TAE, valorada junto con las cláusulas relativas al sistema de amortización, el anatocismo y la escasa cuota mensual, no es inocua para el consumidor, sino que provoca un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que el consumidor, al ignorar los riesgos significativos que entraña dicho sistema de amortización, no puede comparar la oferta con las de otros sistemas de amortización y se compromete en un contrato que puede tener para él graves consecuencias pues puede terminar siendo lo que la Sala ha venido en llamar un «deudor cautivo» y el Banco de España denomina «efecto bola de nieve»

Por lo tanto, prácticamente el 100% de las tarjetas "revolving" contratadas por los consumidores (o al menos todas las contratadas antes de 2020) adolecen de falta de transparencia y, por tanto, han de ser declaradas nulas, teniendo derecho el consumidor a la devolución de todas aquellas cantidades abonadas en concepto de intereses de la tarjeta más las comisiones, seguros y resto de productos asociados a las mismas.

En A Moreno Abogados somos especialistas en derecho de los consumidores, teniendo un nivel de éxito prácticamente del 100% de las demandas presentadas en todo tipo de reclamaciones bancarias (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, préstamos multidivisa, compensaciones tipo de interés, etc.) así como en tarjetas revolving. Expónganos su caso y obtendrá nuestra opinión profesional sin coste para la primera consulta. Puede contactar con nosotros en el teléfono 957480586 o correo electrónico

Las viviendas con fines turísticos se regularon por primera vez en esta Comunidad Autónoma en una fecha bastante reciente, en concreto, mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos.

No obstante, la evolución del mercado desde ese momento y el incremento de vivienda destinada a alojamiento turístico en todas las provincias de Andalucía en general, ha motivado que la Junta haya procedido a modificar la legislación existente, en un intento de regular los usos actuales en el mercado y la especial idiosincrasia de este tipo de alojamientos.

Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico

Para ello ha dictado el Decreto 31/2024 en materia de uso turístico, en uso de sus competencias en un sector en el que existen ciertos aspectos referentes a la vivienda, la determinación de usos y la gestión del suelo en que concurren competencias compartidas de varias Administraciones, desde el ámbito estatal al local, y donde las Gerencias o Departamentos de Urbanismo de los Ayuntamientos también tienen mucho que decir al respecto.

Así la propia norma ya prevé el sometimiento de las viviendas de uso turístico a la normativa civil, mercantil y urbanística de la Unión Europea, Administración Central del Estado, Comunidad Autónoma de Andalucía y entes locales, cada uno en el marco de sus respectivas competencias.

Se reconoce ya ahí la facultad de los Ayuntamientos para establecer limitaciones sobre número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre que estas sean proporcionadas y obedezcan a criterios claros, inequívocos y objetivos, que hayan sido debidamente publicitados con anterioridad a su aplicación.

Objeto del decreto 31/2024 y exclusiones

El Decreto en sí tiene por objeto "la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento".

Expresamente prevé la exclusión del ámbito de aplicación de la norma o no se considerarán viviendas de uso turístico las siguientes:

1. Las viviendas que se cedan sin contraprestación económica.
2. Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un único arrendatario
3. Las viviendas situadas en medio rural que, aunque se destinen a alojamiento turístico, se someten a otra normativa
4. Los conjuntos de establecimientos de apartamentos turísticos.

La norma también establece que no podrán ser viviendas de uso turístico:

1. Las viviendas sometidas a régimen de protección pública
2. Las viviendas ubicadas en inmuebles o edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal cuyo título constitutivo o Estatutos contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico
3. Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio
4. Las viviendas en situación de "asimilado o fuera de ordenación" salvo autorización expresa del órgano municipal para el cambio de actividad.

Requisitos para el ejercicio de la actividad económica de los alojamientos turísticos

El Decreto incorpora nuevos requisitos para el ejercicio de esta actividad económica de alojamiento turísticos, respetando la normativa europea y nacional al respecto que establece el libre acceso al mercado reforzando "la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias", como se establece en su Exposición de Motivos. Con esta profesionalización del sector se pretende también mejorar las condiciones laborales de las personas trabajadoras

Una de las novedades que aporta esta modificación es tratar de disponer de información más fiable sobre los servicios de alquiler, especialmente la identidad del explotador o gestor real del servicio en aras a intentar asegurar de manera más eficaz los derechos y obligaciones de las personas usuarias.

Dentro de estos derechos destaca la regulación expresa de que "el acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social".

En el apartado de obligaciones de los usuarios ya se prevé también, de manera novedosa y expresa, que:

 "Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 23/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas.

 Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio".

También se regulan de manera muy detallada las obligaciones de los titulares de la explotación en cuanto a normas de limpieza, información a facilitar a los usuarios, Hojas de Quejas y Reclamaciones, atención telefónica 24 horas, justificantes de pago, etc.

El panorama ha sido muy variopinto, pues hay Comunidades Autónomas como Cataluña, donde lleva funcionando varios años con gran éxito; otras, como Baleares, donde se ha aprobado recientemente; y Andalucía o Galicia, donde se están dando importantes avances en la regulación.

En la Comunidad Valenciana se aprobó este Registro hace varios años, lo que ha motivado una mejor práctica inmobiliaria y un gran beneficio para los consumidores, pero el mismo fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC).

Este recurso instado contra el Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell que "regulaba el Registro de agentes de la intermediación inmobiliaria de la Comunidad Valenciana y los requisitos para la inscripción", ha sido ya resuelto por la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana  (TSJCV) sobre el registro obligatorio de los agentes de intermediación inmobiliaria sentencia 706/2024 de 13 de diciembre de 2024.

Registro Obligatorio de agentes de intermediación inmobiliaria :

Lo más destacado de la misma es que, en ningún momento, discute la OBLIGATORIEDAD DEL REGISTRO, y esto es un punto muy importante, ya que otras Comunidades Autónomas se estaban planteando regular el mismo pero con carácter voluntario.

Así pues, desde la CNMC no se entiende que el establecimiento de un REGISTRO OBLIGATORIO DE INTERMEDIARIOS INMOBILIARIOS distorsione el mercado bajo ningún concepto ni infrinja la normativa de competencia.

Requisitos de acceso:

Donde sí hay disparidad de opiniones es en el tema de los REQUISITOS DE ACCESO AL REGISTRO.

En este punto, la Sentencia dictada, establece lo siguiente:

• Requisitos de ubicación y atención:

"Este Tribunal considera que la imposición a los agentes inmobiliarios que desempeñan su función de forma electrónica relativa a la existencia de una dirección física ?€?se entiende postal- en el territorio de la comunidad resulta innecesaria e injustificada. Nada añade a la forma de actuación de estos concretos profesionales que ya trabajan de forma telemática, exigir que la dirección física se encuentre en el territorio de la comunidad. No se observa la finalidad que tiene esta limitación para profesionales con dicho perfil, porque el que se comunica por los medios indicados se entiende que lo hacer para poder actuar de forma libre desde cualquier lugar del territorio español. Exigir que la citada dirección postal se sitúe en el territorio de la Comunidad Valenciana a nuestro entender no tiene otra finalidad que sujetar a estos agentes a una restricción limitadora de su función, obstaculizando su competencia a favor de los que no desempeñen su trabajo de forma telemática".

• Requisitos de capacidad profesional:

"De la normativa transcrita se desprende que aquello que se exige a los agentes de la propiedad inmobiliaria es estar en posesión de la cualificación correspondiente, es decir, ser poseedor de aquel estándar de competencia adecuado para ejercer la función de mediación, asesoramiento y gestión correspondiente para el ejercicio de su función. No se exige titulación. Por esto establecer como hace el apartado impugnado que se acredite la correspondiente competencia a través de una titulación o certificado excede notablemente de aquello previsto. 

No se trata de una actividad, la propia de los agentes inmobiliarios, que requiera para su ejercicio una acreditación documental de su profesionalidad si no es suficiente la existencia de aquella. El requisito resulta por ello desproporcionado en atención al contenido de su función, dejando fuera por otro lado, generando situaciones de gran desigualdad e incluso de exclusión, a aquellos agentes que hasta ahora habían desarrollado su trabajo sin poseer alguno de los títulos ahora exigidos".

• Requisitos de solvencia:

"Son solamente dos los aspectos impugnados de este requisito de solvencia que se admite en su generalidad, en primer lugar, la fijación concreta de la cuantía del seguro y de la caución; y en segundo lugar, la diferenciación en mayor importe que se exige para los agentes que ejerzan su actividad telemáticamente. 

Si recordamos la doctrina expresada en el inicio de este fundamento, resulta evidente que para establecer limitaciones como las presentes y no vulnerar la libre competencia en el sector, debe procederse a justificar a través de una motivación cualificada la restricción impuesta. Ello no ocurre en el presente caso. 

A nuestro parecer, establecer una cuantía determinada, aun cuando sea mínima, impide la entrada de empresas en el mercado sin suponer una mejora para los consumidores. De igual forma, imponer una cuantía mayor a los agentes que funcionen de forma telemática no viene justificada por el mayor riesgo que estos puedan tener en el ejercicio de su actividad; siendo por ello desigual y notablemente discriminatoria en su perjuicio, debiendo declararse por ello nulo. 

La fijación de una cantidad fija para garantizar la solvencia de los profesionales no se sabe bien en concreto y en cuanto a su determinación previa a qué obedece, habría sido más equitativo establecer una adecuación de los avales y seguros en atención al volumen de las operaciones o entidad financiera de los agentes dedicados a la mediación inmobiliaria".

Principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación:

Dado que la CNMC fundamentaba su recurso en considerar que el articulado del Decreto recurrido "incorpora restricciones a la competencia que no se consideran justificadas por los principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación en la regulación de actividades económicas", y a la vista del contenido de la Sentencia ahora dictada, podemos concluir que, para que se evite esta interpretación por parte de la CNMC lo que deben hacer las Leyes que regulen este Registro es fundamentar de una manera contundente, firme y fundada que se cumplen esos requisitos de NECESIDAD, PROPORCIONALIDAD Y NO DISCRIMINACIÓN.

De esta manera, con unos argumentos sólidos, basados en un análisis del mercado y de las situaciones reales que se presentan en la actividad inmobiliaria, puesta siempre en relación con la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que ha de servir de directriz en esta regulación, se podrían regular unos requisitos acordes con la finalidad pretendida.

A este respecto sería muy sencillo justificar el requisito de capacitación profesional en el hecho de que los operadores inmobiliarios han de conocer toda la idiosincrasia que afecta al derecho de propiedad, no solo se ha de tener formación suficiente en compraventas o arrendamientos, sino que también se ha de conocer y saber asesorar al cliente en temas como usufructo temporal o vitalicio, servidumbre, derecho de uso o habitación, situaciones de precario, legados hereditarios, etc. así como sobre toda la normativa fiscal, cada vez más compleja, que rodea cualquier operación inmobiliaria (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Sucesiones, plusvalía, incremento de patrimonio en IRPF, ?€?).

No conocer todo lo anterior de una manera completa puede suponer un grave perjuicio para el consumidor que acude al profesional inmobiliario y que merece recibir toda la información sobre la operación que va a firmar, así como las consecuencias actuales y futuras para su patrimonio.

Conclusión:

Las Comunidades Autónomas que aún no han regulado este tema, o están en vías de hacerlo, deben analizar bien esta Sentencia, asesorarse y recabar información de los Colegios Oficiales y otras asociaciones del sector inmobiliario y de defensa de los consumidores, de manera que puedan obtener una base lo suficientemente sólida para justificar los principios rectores de esta regulación con base en el interés general y la seguridad jurídica

La Sentencia del TSJCV aún no es firme, pues contra la misma cabe recurso ante el Tribunal Supremo, que será, a buen seguro, quien finalmente tenga la última palabra en este tema.

• Proporcione información personal y financiera confidencial.
• Facilite sus claves personales.
• Realice alguna acción como el acceso a una web, la llamada a un número telefónico, la realización de una trasferencia, o la contratación de un servicio, entre otros.

En aras a frenar esta situación se ha dictado por el Ministerio para la Transformación Digital y de la Función Pública, la Orden TDF/149/2025, de 12 de febrero, cuya entrada en vigor se ha producido el 7 de junio de 2025.

Esta normativa establece un conjunto de medidas técnicas y organizativas destinadas a combatir de forma eficaz el incremento de fraudes cometidos mediante comunicaciones electrónicas, especialmente a través de llamadas y mensajes de texto fraudulentos y para garantizar la identificación de la numeración utilizada en la prestación de servicios de atención al cliente y realización de llamadas comerciales no solicitadas.

La normativa tiene como doble objetivo:

1. Reforzar la confianza del usuario en las comunicaciones electrónicas.
2. Garantizar la trazabilidad e identificación de las llamadas comerciales no solicitadas y de los servicios de atención al cliente.

Medidas clave que deben ser consideradas de forma prioritaria por las agencias inmobiliarias

 1. Prohibición del uso de números móviles para llamadas comerciales

1. a) Queda prohibido utilizar líneas móviles estándar para realizar llamadas comerciales no solicitadas o de atención al cliente.
2. b) Es obligatorio emplear numeración geográfica, corta o de tarificación gratuita, especialmente números 800 o 900, que permiten la devolución sin coste y garantizan la identificación del emisor.

 2. ¿Qué es una llamada comercial no solicitada?

Se considerará como tal toda llamada dirigida a un usuario que no haya prestado consentimiento expreso previo para recibir comunicaciones promocionales, ya sea mediante sistemas humanos o automatizados.

3. Medidas técnicas relevantes

• Bloqueo obligatorio de llamadas con CLI inválido o no asignado: Los operadores deberán impedir automáticamente llamadas con identificadores manipulados o inexistentes.
• Bloqueo de llamadas desde el extranjero con CLI nacional simulado: Se impide el uso fraudulento de números españoles por operadores externos no autorizados.
• Bloqueo de SMS/MMS/RCS con alias no registrados o no autorizados: Sólo podrán utilizarse nombres de remitente (alias) inscritos en el registro de la CNMC.
• Registro obligatorio de alias comerciales: Este registro otorga trazabilidad y legitimidad a las comunicaciones enviadas por mensajería.
• Remisión obligatoria de estadísticas anuales sobre llamadas y mensajes bloqueados: Las operadoras deberán informar a la administración pública, lo que implica una coordinación estrecha con las agencias inmobiliarias.

4. Consecuencias del incumplimiento. Infracciones y sanciones

El uso indebido de numeración podrá constituir una infracción grave, conforme al artículo 109 de la Ley General de Telecomunicaciones, sancionable con:

• Multas de hasta 2.000.000 €, o
• El 1 % del volumen de negocio total del ejercicio anterior del infractor, si este importe fuese inferior.

5. Ejemplos de llamadas comerciales no permitidas (y que pueden ser objeto de sanción)

• ? Llamadas realizadas desde números móviles personales (ej. 612 345 678) a clientes potenciales.
• ? Comunicaciones telefónicas con número oculto o identificador manipulado.
• ? Uso de números nacionales simulados desde el extranjero sin autorización.
• ? Enviar SMS comerciales desde alias no inscritos en el registro de CNMC.
• ? Omitir información clara sobre la identidad del remitente.

6. Recomendaciones a las agencias inmobiliarias

• Revisar y adaptar de inmediato los procedimientos de comunicación telefónica que tengan actualmente en uso.
• Emplear exclusivamente numeración 800 o 900 para llamadas promocionales o de atención.
• Cumplir con el régimen de consentimiento previo en comunicaciones dirigidas a particulares para lo cual es conveniente, en coordinación con la normativa de Protección de Datos, tener formularios o contratos habilitados especialmente para ello.
• Coordinarse con operadores homologados y solventes para garantizar el uso de numeraciones asignadas legalmente.
• Registrar los alias o nombres comerciales empleados en campañas de mensajería.
• Evitar cualquier práctica que pueda inducir a error o ser considerada engañosa por el consumidor.

7. Derechos para los consumidores derivados de esta normativa

• El consumidor conocerá claramente quién le contacta sin equívocos acerca de la identidad del emisor de la llamada.
• Las devoluciones de llamadas serán gratuitas gracias al uso obligatorio de numeración 800/900, lo cual no supone un sobrecoste para el ciudadano.
• Mayor protección de datos personales y menor exposición al fraude telefónico.

8. Plazos de entrada en vigor

• Desde el 7 de junio de 2025: Prohibido el uso de líneas móviles para efectuar llamadas comerciales.
• Desde octubre de 2025: Obligatorio el registro y uso exclusivo de alias inscritos para la emisión de mensajes comerciales.
• Antes de mayo de 2026: Las operadoras deberán haber implementado los sistemas de bloqueo automático de comunicaciones fraudulentas y presentar estadísticas anuales de cumplimiento.

9. Exclusiones a la norma

Quedan fuera del ámbito de aplicación de esta norma la utilización fraudulenta por medio de chats con servicios de atención al cliente a través de WhatsApp y otras apps de mensajería instantáneas. En la orden se recoge solo los casos de llamadas (voz) telefónicas y SMS.

10. Documentación y enlaces útiles

• Texto completo de la Orden TDF/149/2025:
  https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/947451-om-tdf-149-2025-de-12-feb-combatir-estafas-de-suplantacion-de-identidad-a.html
• Ley General de Telecomunicaciones (art. 109 ?€? Régimen sancionador):
  https://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/732396-l-11-2022-de-28-jun-general-de-telecomunicaciones.html#a107

Antecedentes

El procedimiento analiza el crédito que un consumidor checo suscribió con la sociedad JET Money, a la que sucedió EC Financial Services.

La demandante en el litigio era una sociedad a la que el consumidor le cedió el préstamo, y la misma alega la nulidad del contrato debido a que el prestamista incumplió su obligación de evaluar la solvencia del consumidor.

A la luz de lo anterior, el órgano jurisdiccional se cuestiona si un prestamista puede ser sancionado en el supuesto de que el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia de un consumidor antes de la celebración de un contrato de crédito no haya tenido consecuencias perjudiciales para este.

Postura del TJUE Nulidad de préstamos y tarjetas por falta de estudio de solvencia

La Sentencia del TJUE apoya su argumentación fundamentalmente en el art. 8.1 de la Directiva 2008/48, que determina la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del consumidor de forma previa a suscribir el contrato de crédito.

Con esto, el TJUE establece la responsabilidad en la prestación del crédito, reputándose radicalmente nulos todos aquellos contratos concedidos por prestamistas que, previamente, no dispongan del correspondiente informe de solvencia del cliente.

Esta necesidad de evaluación previa de la solvencia se prevé precisamente "para evitar el mero riesgo de sobreendeudamiento o de insolvencia como consecuencia de una comprobación insuficiente de la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito y de su propensión a ello".

Esta obligación persiste aun cuando el crédito o préstamo haya sido reembolsado en su integridad, pues el art. 8 de la Directiva 2008/48, ya establece que el mismo no se subsana por el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, siendo irrelevante a estos efectos que el prestatario o consumidor no haya formulado objeción al contrato durante el periodo de vigencia del mismo.

Asimismo, la posibilidad de anulación del contrato existe aun cuando el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento de la entidad bancaria o financiera.

En este sentido, la sentencia establece literalmente:

"Por otra parte, la responsabilización de los prestamistas y la prevención de prácticas irresponsables en la concesión de créditos al consumo contribuyen de manera esencial al buen funcionamiento del mercado del crédito al consumo. Dado que esas finalidades son independientes de la situación o del comportamiento de un consumidor concreto, no se alcanzan por el mero hecho de la ejecución íntegra del contrato de crédito celebrado por este. Cualquier otra interpretación conduciría a fomentar el incumplimiento, por parte del prestamista, de la obligación que le incumbe en virtud del artículo 8 de la Directiva 2008/48 y podría privar a esta disposición de su efecto útil.

De lo antedicho se deduce que un análisis basado en las finalidades del artículo 8 de la Directiva 2008/48 permite concluir que el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en esa disposición, no puede subsanarse por el mero hecho de que se haya cumplido íntegramente el contrato de crédito. El hecho de que el consumidor no haya formulado objeción alguna contra dicho contrato durante el período de reembolso es irrelevante.

 En efecto, el hecho de que, tras el cumplimiento íntegro del contrato de crédito, las partes de este ya no puedan invocar las obligaciones mutuas derivadas de ese contrato no influye en la existencia de un crédito basado en una obligación de restitución de lo indebido derivada de la aplicación de una normativa nacional que sanciona, conforme a lo exigido por el artículo 23 de dicha Directiva, el incumplimiento de la obligación del prestamista de comprobar la solvencia del consumidor, prevista en el artículo 8 de la citada Directiva.

A este respecto, en el supuesto de que un contrato de crédito suscrito por un consumidor haya sido ejecutado en su totalidad sin que el consumidor haya sufrido consecuencias perjudiciales durante o como consecuencia de dicha ejecución, no es menos cierto que, como resulta de los apartados 33 y 34 de la presente sentencia, la obligación establecida en el artículo 8 de la Directiva 2008/48 tiene por objeto no solo proteger a los consumidores frente a tales riesgos, sino también responsabilizar a los prestamistas y evitar la concesión de préstamos a consumidores insolventes».

Consecuencias de la falta del análisis de la solvencia

El TJUE responde a la cuestión prejudicial planteada de la siguiente manera:

«Habida cuenta de las consideraciones anteriores, procede responder a la cuestión prejudicial que los artículos 8 y 23 de la Directiva 2008/48 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que, cuando el prestamista ha incumplido su obligación de evaluar la solvencia del consumidor, ese prestamista sea sancionado, de conformidad con el Derecho nacional, con la nulidad del contrato de crédito al consumo y la pérdida de su derecho al pago de los intereses pactados, aun cuando ese contrato haya sido ejecutado en su totalidad por las partes y el consumidor no haya sufrido consecuencias perjudiciales a causa de ese incumplimiento».

Esta Sentencia abre la puerta a revisar productos de crédito que han resultado sumamente nocivos para el consumidor por varios motivos, entre ellos, por la incorrecta evaluación del riesgo, como puedan ser las hipotecas crecientes, los microcréditos o las tarjetas revolving.

Ahora bien, según la Directiva 2008/48, corresponde a cada Estado miembro determinar la sanción que conlleva el incumplimiento del prestamista de la evaluación de la solvencia del consumidor. Y en este sentido, el ordenamiento jurídico español no contempla ninguna norma expresa que establezca la nulidad del contrato cuando se incumple este deber de análisis.

Por tanto, serán ahora los Tribunales los que habrán de empezar a aplicar estos criterios, correspondiendo a la Sala 1ª del Tribunal Supremo la labor de armonización del Derecho Español con el Derecho Comunitario y el establecimiento de criterios al efecto.

Así, los pisos de alquiler para vivienda habitual están desapareciendo del mercado y los que están aún es a precios de alquiler más caros y con condiciones para el arrendatario más gravosas en cuanto a garantías y avales.

Uno de los principales lastres que la Ley de la vivienda ha supuesto para los propietarios es intentar que sea la propiedad privada la que supla la función social de la vivienda. Esta corresponde a las Administraciones Públicas. Las medidas que al efecto prevé la Ley son totalmente contraproducentes puesto que se están retirando viviendas del mercado de alquiler  que hasta ahora estaban disponibles.

Es notorio en el mercado el incremento de viviendas vacías, retiradas del mercado de arrendamiento, así como el trasvase de pisos al alquiler turístico o de temporada.

Esta retirada de inmuebles del mercado no se debe a que la rentabilidad del alquiler de vivienda haya bajado. La retirada se debe al temor de que el inquilino se pueda declarar en situación de vulnerabilidad sobrevenida y sea inviable el iniciar medidas inmediatas de desahucio contra él.

Zona tensionada y gran tenedor de viviendas: soluciones ineficaces

Tampoco ayuda a la situación la declaración de zonas tensionadas, algo que ya se está llevando a la práctica en algunas Comunidades Autónomas. La limitación en la subida de los alquileres de vivienda en estas zonas hace que los propietarios, especialmente aquellos pequeños inversores que tienen pisos hipotecados, rehúyan el alquilarlos. El límite de subida de la renta desincentiva la inversión pues el propietario sí seguirá sometido al incremento de la hipoteca de vivienda por subida de tipos y demás gastos que la adquisición y mantenimiento de un inmueble conllevan.

A ello hay que unir también la definición de "gran tenedor" que baja de 10 a 5 inmuebles. Esta figura inicialmente se pensó para frenar el alquiler especulativo de los grandes fondos de inversión. La realidad es que está castigando al pequeño inversor que depositó su ahorro en unos activos inmobiliarios que ahora no puede rentabilizar.

La Exposición de Motivos de la Ley justifica su contenido en el hecho que todos los ciudadanos puedan acceder a una vivienda asequible. La realidad nos está demostrando que las medidas no han sido acertadas en absoluto pues olvida que es el Estado el que debe asegurar el acceso a una vivienda digna. Esta responsabilidad debe ser  especialmente con los colectivos más vulnerables, y no puede pretenderse que sean los particulares los que suplan esa función estatal.

Así pues, como ya veníamos diciendo desde el Anteproyecto de Ley de la vivienda, las medidas adoptadas han sido insuficientes. Además son totalmente contrarias al fin pretendido. Pero para ver eso hay que estar en la realidad del mercado inmobiliario. Sino lo estás, al menos debemos escuchar lo que estos te tengan que decir.

Una vez más, el legislador nos ha demostrado vivir al margen de la realidad.

Dicho artículo establece que "el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad (?€?) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Así, el TS ha dictado dos sentencias en las que, por unanimidad, declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos.

De esta manera, el Tribunal Supremo viene a resolver la controversia existente entre las Audiencias provinciales, puestas de manifiesto en las dos sentencias recurridas, contradictorias entre sí, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios que integran la Comunidad.

El TS, para dictar estas sentencias, en primer lugar, parte de su propia jurisprudencia en la que ya declaraba lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (Sentencias 358/2018, de 15 de junio y 729/2014, de 3 de diciembre; y en las más recientes sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero).

Tras ello, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución (Sentencias del TC 37/1987, de 26 de marzo, 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo).

A continuación, la Sala del TS interpreta la expresión «limite o condicione» contenida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 3.1 del Código Civil. Y así, los magistrados rechazan que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos, y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

El TS concluye que esta argumentación se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, al espíritu y a la finalidad del RDL 7/2019, que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas, debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

Se hace, pues, eco el propio TS de la problemática de la vivienda de alquiler y el incremento de las rentas que distintos factores están produciendo, aspecto más que llamativo desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, como la mayor parte de los operadores inmobiliarios del mercado hemos tenido ocasión de comentar desde su aprobación y entrada en vigor.

Finalmente, el TS considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto, y advierte que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

Las sentencias en las que así lo ha declarado son la número 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre, firmadas por los magistrados Francisco Marín Castán (Presidente), Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Sarazá Jimena, Pedro José Vela Torres, María de los Ángeles Parra Lucán, José Luis Seoane Spiegelberg y Antonio García Martínez.

Esta Sentencia supone un cambio de criterio en la materia pues, hasta ahora, el Tribunal Supremo y la mayor parte de las Audiencias Provinciales, no habían apreciado que el IRPH, siglas del "Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios", adoleciera de nulidad.

Ahora, con esta nueva Sentencia, se abre la puerta a miles de reclamaciones de usuarios afectados por este índice que ven cómo se les reconoce también la posible abusividad y falta de transparencia de una cláusula financiera y de un índice, cuyo funcionamiento y cálculo es difícil de comprender, y que ha supuesto una importante desigualdad entre aquellos consumidores con hipotecas referenciadas al Euríbor y aquellos otros vinculados por el IRPH que siempre ha estado por encima del anterior.

Aplicación de la Circular 5/ 1994

Así, el TJUE viene a destacar la importancia de la Circular 5/1994 del Banco de España, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, recordando que corresponde a los tribunales españoles determinar si el proceso de contratación del préstamo fue transparente o no y si ha existido abusividad por parte de la entidad bancaria, al mismo tiempo que establece una serie de recomendaciones o parámetros para determinar la transparencia.

Esta Circular establece que el IRPH es un TAE en sentido estricto, lo que significa que el mismo indica el coste anual de la operación, incluyendo comisiones y gastos, lo que incluso puede suponer un caso de doble retribución de determinadas prestaciones al Banco.

A fin de adecuar el IRPH al resto de índices del mercado, la Circular del Banco de España establece la necesidad de aplicar un diferencial negativo para equilibrarlo y no ir en contra del consumidor. Y podemos asegurar que, prácticamente el 100% de las hipotecas, no establecen dicho diferencial negativo por lo que no cumplirían los criterios de transparencia en la contratación.

Será por tanto ahora el Juez nacional el que deba examinar si la mera referencia en la hipoteca a la existencia de esta Circular es suficiente o no.

Falta de transparencia y abusividad

En mi opinión, comprender el alcance de la misma supone una investigación jurídica no exigible y excesiva para cualquier consumidor medio, al no ser una información fácilmente accesible, por lo que se daría una clara falta de transparencia en la contratación por falta de información suficiente y comprensible al consumidor.

Además de ello, el control de abusividad de la cláusula pasa necesariamente por hacer una comparativa entre el modo de cálculo del tipo de interés aplicado (IRPH) y otros tipos de interés del mercado en las mismas fechas, lo cual usualmente tampoco se ha llevado a cabo por los Bancos.

Nulidad de la claúsula

Aunque los criterios son claros y parece más que probado que los consumidores no han recibido información suficiente por lo que la cláusula hipotecaria de determinación del tipo de interés podría ser considerada nula de pleno derecho, esta Sentencia, ha de ser objeto de valoración y aplicación por los Tribunales españoles pudiendo darse posturas discordantes en las distintas Audiencias Provinciales.

Lo ideal sería que el Tribunal Supremo se pronunciara al respecto a fin de unificar criterios pues, a buen seguro, las sentencias favorables que se puedan obtener en primera instancia, serán objeto de recurso de apelación por parte de las entidades bancarias, haciendo que los procesos se ralenticen en perjuicio del consumidor y que incluso pueda haber pronunciamientos contradictorios, lo que sólo contribuye a crear más confusión.

Y en este sentido nos congratulamos de que Andalucía haya decidido avanzar y tratar de solucionar los problemas que se plantean para el ciudadano y que se manifiesta tanto en el ámbito de la compraventa como del alquiler en sus distintas vertientes.

No obstante, hay un punto de la Ley, y en concreto los art 47 a 52 de ésta, con los que mostramos nuestra discrepancia, y que son los que afectan a la regulación del ejercicio profesional del agente inmobiliario, máxime cuando somos nosotros los principales operadores del sector en cuanto a número de transacciones inmobiliarias que se realizan. No hay más que ver el número de operaciones de venta de vivienda de segunda mano o usada que se hacen respecto a las nuevas construcciones o transmisiones de primera vivienda. E igual de relevante es el papel del agente inmobiliario en los alquileres de vivienda. En atención a ello, y en primer lugar, entendemos que el Registro de agentes inmobiliarios debe ser obligatorio.

En otras CCAA ya existe este Registro con carácter de obligatoriedad y en todas ellas ha supuesto una mayor profesionalización del sector inmobiliario, una mayor transparencia en las operaciones realizadas y una mayor seguridad jurídica para el consumidor.

En aras a esta obligatoriedad del Registro se han hecho múltiples manifestaciones y aportaciones tanto de las principales asociaciones del sector inmobiliario como, y esto es muy importante, del sector del consumo y así las principales asociaciones de consumidores y usuarios tienen esta misma opinión a la vista del conocimiento que tienen de los problemas que puede llegar a dar al ciudadano el que una actividad tan importante para cualquiera, no esté regulada con unos mínimos requisitos de seguridad jurídica.

La necesidad de esta regulación se ha ido poniendo de manifiesto y es especialmente llamativo que en el Anteproyecto de esta Ley de Vivienda de Andalucía se regulaba el Registro Obligatorio y, en cambio, ahora en el Proyecto ha desaparecido esa obligatoriedad.

El Registro voluntario no sirve para conseguir los efectos que se pretenden, pues, en éste, aparecerían registrados los mismos agentes que ahora están colegiados y asociados y cumplen con todas las normas de consumo, laborales y fiscales. Todos aquellos que ahora operan al margen de la legalidad, haciendo operaciones todavía sin ninguna sede física, sin ninguna formación y sin ningún respaldo jurídico o de seguros, lo seguirán haciendo, por lo que esta regulación voluntaria no servirá ni será de utilidad.

El Consejo Andaluz, en su día, hizo alegaciones al Anteproyecto de Ley y también remitió un informe posterior a la Secretaría General de vivienda en el que, entre otros aspectos, se contenía una estadística de las quejas o denuncias recibidas en los Colegios Profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y el resultado fue demoledor. En Andalucía, computando los 8 Colegios Provinciales y sus respectivas Asociaciones vinculadas a los Colegios, sólo se había recibido una queja informal que no supuso ni siquiera apertura de expediente sancionador, respecto a un colegiado.

El resto de denuncias y quejas recibidas, que son de lo más variado ya que son muchos los ciudadanos que recurren a nosotros en busca de información y asesoramiento al ser una corporación de Derecho Público con competencias en la materia, se correspondían a operadores inmobiliarios no registrados, colegiados ni asociados que habían incurrido en graves negligencias o errores en la realización de operaciones inmobiliarias e incluso nos hemos encontrado con supuestos de delitos de estafa y apropiación indebida. Lamentablemente a estos ciudadanos les teníamos que remitir a la justicia ordinaria, bien del ámbito civil, bien del penal por derivación a los Juzgados de Guardia, y no podíamos solucionar ni atender su problema. Después, en algunos casos, hemos tenido conocimiento de que esos ciudadanos no han recuperado su dinero e incluso no han tenido manera de volver a localizar a la persona que había sido su "supuesto" agente inmobiliario. Estas circunstancias se dan mucho en las costas, sobre todo en Costa del Sol y de Cádiz, donde son muchos también los ciudadanos extranjeros que realizan operaciones inmobiliarias y que no entienden que una actividad así no esté regulada en España.

En este punto es de destacar también que somos el único país de la UE donde este tema no está regulado en absoluto y existe una total indefensión de los consumidores.

La necesidad de un Registro Obligatorio es pues manifiesta y así lo demandan, primero, los mismos profesionales del sector y después los propios ciudadanos. Es pues una auténtica necesidad del mercado inmobiliario en aras a la transparencia, la seguridad jurídica, y el respeto al derecho de información, regulación y transparencia que tiene todo consumidor.

Y es que la vivienda debe ser tratada como lo que es, una necesidad y un derecho para el ciudadano amparado por la Constitución en su art. 47 (derecho a una vivienda digna y adecuada) y no un mero objeto de mercado, como muchos otros, lo que ya de por sí justifica la protección y seguridad de los intervinientes en las operaciones inmobiliarias, posiblemente uno de los actos contractuales más importantes que hace un ciudadano en su vida.

No tener esta regulación parece casi una incongruencia comparativa y es que, si vemos esto desde el punto de vista de otras profesiones, nos encontramos con que, para una persona es más importante por supuesto comprar una vivienda que va a transformar en su hogar que por ejemplo comprar en un supermercado, y la incongruencia está en que, mientras a los agentes inmobiliarios no se le exige nada para ejercer (ni siquiera leer o escribir ya que no está en ninguna norma regulado), en el segundo caso al carnicero o pescadero se le exige el carnet de manipulador de alimentos al menos y el cumplimiento de la normativa de sanidad.

Pero es que este tema de la regulación de un Registro Obligatorio es además jurídicamente viable. Así, como ya hemos referido antes, existe ya en otras CCAA como Cataluña que lo tiene desde hace muchos años establecido, también en Baleares y en la Comunidad Valenciana.

En este último caso, el Registro fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia que sin embargo no cuestionó la existencia de un Registro Obligatorio en sí que dio totalmente por válido, sino que se limitó a discutir algunos de los requisitos de acceso a este Registro. En este caso se ha dictado ya Sentencia por la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJCV en fecha 13 de diciembre de 2024, en la que se confirma la obligatoriedad del Registro Obligatorio de Operadores Inmobiliarios y se hacen algunas matizaciones respecto a los requisitos de acceso al mismo.

Por lo tanto, si el propio organismo nacional de Defensa de la Competencia ya da por bueno el Registro, vemos cómo el mismo es totalmente viable técnica y jurídicamente, y lo único que se tiene que justificar en la Ley que apruebe el Registro obligatorio es justificar en su Exposición de Motivos el motivo por el que es necesario establecerlo, como son los principios de "INTERÉS GENERAL  Y  SEGURIDAD  JURÍDICA",  DE  "PROTECCIÓN  AL CONSUMIDOR" y en cuanto a los requisitos de acceso, basar los mismos en los principios generales de "NECESIDAD, PROPORCIONALIDAD Y NO DISCRIMINACIÓN".

Antes de esto, se dictó la STC 97/18, de 19 de septiembre, tras la promulgación de la Ley de Vivienda del País Vasco que concluye que el Registro Obligatorio de operadores inmobiliarios es viable, pero precisa que el legislador justifique en la propia Ley el establecimiento del mismo por su "NECESIDAD E INTERÉS GENERAL", es decir, no lo excluye en absoluto, pero sí exige del propio legislador que la Ley indique cómo y en base a qué principios hay que regularlo.

Esta Sentencia, si se analiza bien, lo que marca son las pautas y reglas que permiten la configuración obligatoria de los Registros.

Así, la Sentencia reconoce que el art. 3 b) de la Ley 10/2003 permite que la normativa reguladora de esta actividad establezca requisitos por razón de protección de los consumidores. En el mismo sentido que la norma anterior, se pronuncia el art. 5.1 de la Ley 20/2013 de garantía de unidad de mercado, norma aún vigente en la actualidad.

En base a dichos preceptos el TC establece su doctrina afirmando que "la Ley 20/2013 no prohíbe pues requisitos de establecimiento físico, titulación, garantías o seguros de responsabilidad", añadiendo que lo que impone dicha Ley es que esos requisitos "sean adecuados, necesarios y proporcionados".

Y analizando el art. 17.1 de la Ley 20/2013, el TC dice que las "inscripciones en registros con carácter habilitante tienen a todos los efectos el carácter de autorización" que sólo se justificarían en base a una razón imperiosa de interés general, y "sin que el legislador vasco haya invocado ninguna de las razones de interés general que, en su caso, podrían llegar a justificarla"

En este sentido también, la más reciente Ley sobre Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo) sigue este mismo camino, al exigir requisitos de registro, solvencia y formación para los intermediarios financieros. Resulta absurdo, y nadie lo podría entender, tratar de la seguridad y de la protección en la fase precontractual en un contrato accesorio (garantía hipotecaria) y desentenderse de esa seguridad y desproteger a los ciudadanos respecto del contrato principal (compraventa).

Y ya finalmente para ir finalizando con este tema se van a tratar brevemente los requisitos que estimamos mínimos para poder acceder a este Registro, como son principalmente los siguientes:

?€?Formación como requisito de capacitación: Es indudable que un buen profesional inmobiliario tiene que tener nociones de contratación, de derecho civil, de regulación fiscal, de VPO, ..; ha de saber distinguir, por la trascendencia que tiene, y saber gestionar, entender y explicar qué es un usufructo, qué es una servidumbre de paso o de luces y vistas en una vivienda y qué importancia tiene; ha de saber interpretar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios, diferenciar a un heredero de un legatario, saber distinguir y, en su caso, tramitar un préstamo hipotecario o uno personal, conocer si una vivienda tiene vicios ocultos y las consecuencias de ello, el saneamiento o la evicción regulados en el Código Civil, las distintas fiscalidades e impuestos que gravan una transmisión u operación inmobiliaria, y también, por lo cambiante de la legislación en esta materia, distinguir los distintos tipos de contratos de alquiler existentes en el mercado: de vivienda habitual, de temporada, turístico, de local de negocio, etc.

Creo que no hay duda alguna en que la formación completa en materia inmobiliaria es fundamental para poder desarrollar esta profesión.

Este requisito de capacitación, además, no puede ser suplido en todos los casos con la experiencia profesional durante un periodo determinado pues alguien que haya estado trabajando como empleado en actividades meramente comerciales o de marketing relacionadas con el sector inmobiliario, no tiene que estar necesariamente capacitado para hacer o interpretar un contrato, una escritura de herencia, una tasación o una nota simple o certificación registral. Y esto no supone discriminación alguna sino seguridad jurídica.

?€?Seguro de Responsabilidad Civil: Que cubra al ciudadano, al consumidor, ante cualquier error o negligencia que se pueda producir en su intervención profesional. Y además que el mismo tenga una amplia cobertura para poder hacer frente a cualquier indemnización que pudiera corresponder en su caso.

?€?Seguro de caución: Distinto del anterior y que trata de garantizar la devolución de aquellas cantidades entregadas a cuenta de la operación y que hayan sido percibidas por el agente inmobiliario.

?€?Acceso o incorporación directa al Registro de los Agentes Inmobiliarios colegiados o asociados en los Colegios Oficiales pues nosotros mismos regulamos estos requisitos de acceso y, en nuestra calidad de Corporación de Derecho Público, los cribamos con carácter previo, facilitando de esta manera también la labor de la administración.

?€?Establecimiento de una sede en la Comunidad Autónoma de Andalucía, consideramos que también es importante por cuanto, si bien estamos en la era de Internet y del uso de medios técnicos para las comunicaciones, es preciso que el consumidor sepa a dónde debe dirigirse si tiene cualquier duda, si necesita un asesoramiento más personalizado en alguna cuestión relacionada con la operación inmobiliaria, y sobre todo es fundamental contar con un domicilio, una dirección, una oficina no sólo virtual sino física a efectos de posibles reclamaciones, notificaciones o incluso demandas.

Ya sólo me resta dar las gracias a los asistentes por haberme permitido participar y dar la opinión del Consejo Andaluz de COAPIS sobre este tema y quedamos a su disposición para cualquier otra aclaración o aportación que humildemente podamos llevar a cabo.

Mercado Hipotecario

Durante los últimos años en el mercado hipotecario han imperado los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable, normalmente con un periodo de revisión semestral o anual.

Actualmente, y ya desde hace algún tiempo, con la subida del euríbor que se preveía y que ya constituye una realidad, nos encontramos ante una tendencia inversa, pues comienzan a proliferar gran cantidad de hipotecas a tipo fijo.

Nueva Regulación de Hipotecas

Esta nueva regulación conlleva cambios en el sistema hipotecario, fundamentalmente respecto al deudor, que se puede encontrar con comisiones desconocidas o a las que no prestó el debido interés en su momento.

Todos estamos ya acostumbrados a cláusulas suelo, comisiones de apertura, gastos hipotecarios, comisión de cancelación anticipada, etc. pero ahora, hay una nueva comisión o compensación bancaria a la que debemos prestar especial atención: la COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS.

Esta compensación es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y ello conlleva una pérdida para la entidad si se lleva a cabo la cancelación en un momento de bajada de tipos de interés.

Esta compensación aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

El régimen ahí regulado es por tanto sólo de aplicación a los préstamos hipotecarios formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, esto es, a partir del 9 de diciembre de 2007.

Es de aplicación para dos tipos de préstamos hipotecarios:

• Préstamos y créditos a interés fijo.
• Préstamos a interés variable con periodo de revisión de tipo de interés superior a 12 meses.
• Ello supone que los préstamos a interés variable con periodos de revisión igual a inferior a doce meses, no pueden conllevar compensación alguna por la posible bajada de intereses en el periodo.
• Asimismo, la hipoteca ha de recaer sobre vivienda y el deudor ha de ser una persona física.

Es importante tener en cuenta que la compensación por riesgo de tipo de interés y la comisión por desistimiento no son incompatibles entre sí y en una hipoteca pueden coexistir ambas. Asimismo, esta compensación se aplica en cualquier caso en que se proceda a la cancelación de la hipoteca, incluida la subrogación de ésta.

Si su Hipoteca contiene esta cláusula

Si nuestra hipoteca contiene esta cláusula, cabe preguntarse: ¿puede ser considerada una cláusula abusiva y por tanto nula?

La respuesta ha de ser afirmativa puesto que esta cláusula constituye una condición general de la contratación, y por tanto, y como tal, puede ser considerada abusiva, para lo cual habrá que ver, en primer lugar, si la misma supera los controles de inclusión y transparencia, y si se da o concurre falta de información al prestatario sobre la existencia, el contenido y los efectos de dicha cláusula. Para esta determinación de abusividad es importante tener en cuenta lo siguiente:

1º.- La existencia de información precontractual clara y precisa ofrecida a la parte prestataria sobre la existencia de esta compensación en caso de cancelación del préstamo. Para ello es preciso contar con oferta vinculante, sin que la información ofrecida por el Notario al tiempo de la formalización del préstamo supla la obligación de la entidad bancaria

2º.- La existencia de información previa, clara y veraz sobre la existencia de esta compensación con carácter previo a la cancelación del préstamo, debiendo figurar especificada esta cantidad en la respuesta de la entidad bancaria a la solicitud de reembolso que efectúe el cliente.

3º.- El cálculo de la pérdida de capital sufrido por la entidad bancaria debe estar fundamentada y realizados todos los cálculos necesarios para que el prestatario pueda comprender y comprobar la misma.

4º.- El porcentaje a aplicar sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación no puede ser desproporcionado, máxime si también se ha pactado comisión por desistimiento. Para ello hay que tener en cuenta, aun con carácter orientador, los límites establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además de una rigurosa información sobre las condiciones para el caso de reembolso anticipado, establece una serie de limitaciones que han de considerarse en cada caso concreto.

Ahora ha sido el PSOE quien ha registrado en el Congreso una propuesta de reforma legal a fin de conceder hipotecas a viviendas de construcción industrializada, más conocidas como "casas prefabricadas". Estas viviendas se caracterizan porque sus distintos componentes que forman parte de la edificación se fabrican industrialmente en un lugar distinto a la obra, y luego se trasladan a esta para montarse y ensamblarse. Se trata de justificar esta reforma, entre otros motivos, alegando que este tipo de construcción puede reducir los tiempos de proyecto entre un 20 y un 25%, y los costes pueden llegar a bajar hasta un 20%.

La fórmula jurídica empleada para ello ha sido a través de una enmienda, en concreto al proyecto de ley por el que se crea la Autoridad Administrativa Independiente de Defensa del Cliente Financiero y que supondrá una reforma de la Ley Hipotecaria.

En opinión de los solicitantes de esta reforma, "uno de los obstáculos a los que se enfrentan los ciudadanos con respecto a estas viviendas es la financiación, pues en virtud de la legislación vigente no es posible constituir una hipoteca mobiliaria sobre estos módulos, que se construyen fuera del lugar de edificación de un inmueble".

No obstante, ya los propios bancos, a la vista de la problemática de financiar estas viviendas, han venido ofreciendo a sus clientes soluciones alternativas a la hipoteca común, como la obtención de avales, los seguros de caución o la constitución de prenda sin desplazamiento.

Ahora se pretende ir más allá por lo que se propone la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, de forma que pueda constituirse una hipoteca mobiliaria sobre "el conjunto de módulos constructivos móviles destinados a ser montados, ensamblados e incorporados como edificación unitaria a un inmueble".

En el mismo sentido, el PP ya registró en junio de este año una proposición no de ley en el Congreso, en la que se pedía, como medida contra la crisis de vivienda, la construcción de casas industrializadas, con la coordinación de varias administraciones públicas, argumentando que de esta manera, "el gasto energético, las emisiones de CO2, el derroche de materiales, la siniestralidad laboral y los tiempos de ejecución" se verían reducidos.

En ese momento ya se estimaba que harían falta 600.000 viviendas nuevas en 2025 para equilibrar la oferta y la demanda. Asimismo, y según informe del Banco de España, en el país solo se construye un 1% de viviendas unifamiliares industrializadas, lo que equivale aproximadamente a unas 1.000 casas. El Clúster de la Edificación, por otra parte, estimó que llegarían a las 10.000 este año, tal y como apunta ?€?Forbes?€?, y se convertirán en el 40% en 2030.

De cumplirse estas previsiones, España se iría equiparando a países como Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Alemania, Suecia, Dinamarca o Noruega, donde se han impulsado desde la propia Administración, las viviendas de fabricación industrial a fin de buscar una solución al problema de la vivienda.

Las llamadas comerciales o "spam" se han ido convirtiendo en una constante en el día a día, pues todos hemos recibido llamadas no deseadas ofreciendo productos de toda índole de una manera insistente y, en muchas ocasiones, en horarios molestos, sin respetar horas de descanso ni fines de semana.

La legislación ha intentado ir poniendo freno a estas prácticas y con este objetivo se empezaron a regular los horarios de llamadas y se pusieron en marcha servicios como la lista Robinson que permitía al ciudadano solicitar expresamente su exclusión de listados de llamadas con fines publicitarios no deseados.

Estas medidas resultaron ser manifiestamente insuficientes, pero ahora la situación ha cambiado de manera importante.

La Ley 11/2022, de 28 de junio, General de Telecomunicaciones regula en su art. 66 el derecho de los usuarios finales a la protección de datos personales y la privacidad en relación con las comunicaciones no solicitadas, incluyendo el derecho a no recibir llamadas no deseadas.

Esta Ley que entró en vigor el pasado 30 de junio de 2023, supone un cambio sustancial respecto al régimen jurídico anterior regulado en la Ley 9/2014, de 9 de mayo, que reconocía a los usuarios finales el derecho a "oponerse a recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial ?y a ser informado de este derecho".

Excepciones a la Ley

 No obstante, la Ley 11/2022 ya prevé, en el mismo art. 66, una excepción a esa norma general, y así establece lo siguiente en su apartado 1.b):

"Artículo 66.- Derecho a la protección de datos personales y la privacidad en relación con las comunicaciones no solicitadas, con los datos de tráfico y de localización y con las guías de abonados.

 1.- Respecto a la protección de datos personales y la privacidad en relación con las comunicaciones no solicitadas los usuarios finales de los servicios de comunicaciones interpersonales disponibles al público basados en la numeración tendrán los siguientes derechos:

?.

 b) A no recibir llamadas no deseadas con fines de comunicación comercial, salvo que exista consentimiento previo del propio usuario para recibir este tipo de comunicaciones comerciales o salvo que la comunicación pueda ampararse en otra base de legitimación de las previstas en el artículo 6.1 del Reglamento (UE) 2016/679 de tratamiento de datos personales".

Ante las dudas suscitadas por la interpretación de este artículo, la Agencia Española de Protección de Datos ha dictado la Circular 1/2023, de 26 de junio, a fin de complementar la Ley y con la finalidad de fijar los criterios de aplicación del mencionado art. 66.1.b) de la misma.

Así, en dicha Circular ya se prevén como excepciones a la aplicación de la Ley las siguientes:

-Que los usuarios hayan dado su consentimiento previo

-Que la empresa emisora de las llamadas justifique un interés legítimo que predomine sobre el derecho del usuario a no recibir las llamadas que no sean de su interés, lo cual se deberá acreditar cumplidamente y de forma obligatoria pues esta excepción debe ser interpretada de manera rigurosa

-Que haya una relación previa entre la empresa y el usuario respecto a la adquisición de productos y/o servicios iguales o similares, pero siempre que se trate de la misma empresa pues nunca se podrán transmitir datos de carácter personal a otra entidad aunque forme parte del mismo grupo empresarial, y siempre que esta relación se haya mantenido durante el año anterior y no haya desistimiento del consumidor.

Postura del TJUE. Sentencia de 25 de enero de 2024:

El primero en arrojar luz en esta cuestión fue el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que, en su Sentencia de 25 de enero de 2024 ya estableció que "para determinar el inicio del plazo de prescripción de la acción que pueda ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades indebidamente abonadas con arreglo a una cláusula contractual abusiva, tampoco puede considerarse que la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares constituye una prueba de que se cumple el requisito relativo al conocimiento, por el consumidor de que se trate, del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella".

A raíz de esta Sentencia, fuimos muchos los abogados que vimos confirmado el criterio que defendíamos ante los Tribunales, esto es, que el plazo para obtener la devolución de cantidades es de 5 años contados desde que se obtiene la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de repercusión de los gastos hipotecarios, nunca antes, siendo además esta interpretación la única acorde con el principio de eficacia que rige en el ordenamiento jurídico español.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2024:

Ahora ha sido el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (TS) el que ha dictado Sentencia de fecha 14 de junio de 2024 (de la que ha sido ponente el Excmo. Sr. Don Pedro J. Vela Torres) en la que, aplicando esta doctrina del TJUE ha venido a confirmar y zanjar de manera definitiva la polémica sobre el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios.

En esta Sentencia el TS asume el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y resuelve que, por lo general, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados por un consumidor cuando la cláusula del contrato resulte ser abusiva comenzará a contar desde el momento en que haya una sentencia firme que así lo declare. A partir de entonces, los usuarios tienen cinco años para reclamar. No obstante, también establece, como salvedad, aquellos casos en los que la entidad prestamista pruebe que el consumidor pudo conocer en una fecha anterior que la estipulación era abusiva, algo sumamente excepcional.

Esta es una buena noticia para todos los consumidores que, aun teniendo su hipoteca cancelada, podrán reclamar la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente abonados.

En LL&M Abogados somos especialistas en derecho de los consumidores, teniendo un nivel de éxito prácticamente del 100% de las demandas presentadas en todo tipo de reclamaciones bancarias (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, préstamos multidivisa, compensaciones tipo de interés, etc.) así como en tarjetas revolving. Expónganos su caso y obtendrá nuestra opinión profesional sin coste para la primera consulta. Todos nuestros datos están en la web www.llmabogados.es. Puede contactar con nosotros en el teléfono 957 48 05 86 o correo electrónico info@llmabogados.es

Esta Sentencia se dicta tras la elevación que hizo el TS al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que aclarara si cabía control de transparencia de cláusulas bancarias abusivas de forma masiva, en vez de analizar cada contrato, y teniendo en cuenta que se dirigía contras varias entidades demandadas y hacía referencia a cláusulas no idénticas.

El TJUE ya dictaminó en 2014 que sí cabía hacer control de transparencia de forma conjunta con base en la figura del "consumidor medio" y al entender que las cláusulas, si bien no eran idénticas, sí eran muy similares.

Esto supone la resolución de una de las mayores batallas judiciales de la historia del Derecho de Consumo en España, y conlleva la desestimación de los recursos de la banca contra la macro demanda colectiva de cláusulas suelo interpuesta en su día. Esta Sentencia confirma el carácter abusivo de estas cláusulas, respalda la vía colectiva para su defensa y obliga a devolver a los consumidores las cantidades indebidamente cobradas.

Al mismo tiempo esta Sentencia consolida el derecho de los consumidores a agruparse para defenderse ante abusos financieros masivos y pone fin a más de 14 años de litigio.

La sentencia ratifica la nulidad de las cláusulas suelo impuestas sin transparencia por las entidades, y obliga a eliminarlas de todos los contratos afectados, incluso de quienes no hayan estado personados en la demanda.

En consecuencia, más de 200.000 usuarios inmersos en procedimientos atascados en tribunales de toda España podrán recuperar las cantidades defraudadas por la Banca, cantidad que puede ser bastante mayor pues hay familias que aún no han acudido a la vía judicial ni extrajudicial en reclamación de sus derechos.

Este fallo, perfectamente alineado con la doctrina del TJUE, confirma que la defensa colectiva es válida incluso frente a prácticas no idénticas entre distintas entidades, abriendo el camino a futuras acciones contra abusos bancarios y no bancarios a los consumidores y usuarios.

Amparo de las acciones colectivas

Lo primero que deja claro esta Sentencia es que las acciones colectivas en el derecho de consumo son posibles. Parece que por vía jurisprudencial ?€?mediante la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 4 de julio de 2024 (C 450/22) y del artículo 4 bis 1 LOPJ (y los artículos 12 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación que traspone el artículo 7.3 de la Directiva 93/13 y 15 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)?€? se adelanta en la práctica judicial la transposición de la Directiva (UE) 2020/1828 del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de noviembre de 2020, relativa a las acciones de representación para la protección de los intereses colectivos de los consumidores.

Si bien la Jurisprudencia española ya reconocía desde 2013, la posibilidad de interponer una acción colectiva contra una entidad en concreto, este caso era distinto pues afectaba a una práctica estandarizada de todo el sector financiero.

La Sentencia ya fija cómo se ha de hacer el examen de abusividad cuando hay tantos consumidores diferentes, indicando que se ha de acudir a la ficción del "consumidor medio", y sin que sea posible distinguir "categorías de consumidores medios".

Asimismo, y en cuanto a cómo se ha de interpretar la abusividad de tantas cláusulas que son sustancialmente iguales aunque no idénticas e impuestas por diferentes entidades, se ha de estar a la ?€?conducta estándar?€? de las entidades en la comercialización del producto.

Esta Sentencia es un gran primer paso, pero ahora queda el tema más importante que es hacer realidad esta Sentencia y que el consumidor perciba las cantidades indebidamente cobradas, lo que supone que sea tan importante clarificar cómo se procederá a la ejecución de esta Sentencia. Para ello el legislador, deberá resolver algunas cuestiones que serán de gran importancia.

Complejidad de la ejecución:

Efectivamente, el tema de articular cómo se producirá el cobro de cantidades no va a ser fácil, y es que, como se reconoce en la propia sentencia, aquí existen "las dificultades prácticas lógicas en la gestión del procedimiento derivadas, entre otras circunstancias, del número de intervinientes".

El proceso judicial, por su complejidad ha tardado 15 años en finalizar, por lo que ahora lo que procederá es establecer un mecanismo ágil para su ejecución práctica y efectiva.

Si el objeto de la demanda colectiva es, precisamente, evitar retrasos y costes, no tiene sentido que ahora la ejecución puede demorarse en el tiempo en perjuicio siempre del consumidor.

Efecto o consecuencia de la Sentencia

Puesto en relación directa con lo manifestado anteriormente, si no se imponen mecanismos de cumplimiento de la misma por parte de las entidades bancarias, no se va a lograr un verdadero efecto disuasorio a las entidades financieras en el momento de reconocer la abusividad pues ello puede suponer en la práctica que los consumidores tengan que volver a pleitear.

Y es que no sirve para nada una acción colectiva si no se establecen mecanismos directos y ágiles que obliguen a cumplir dicha sentencia.

Una opción podría ser que los Bancos hayan de cumplir el fallo de esta Sentencia de manera directa, sin necesidad de requerimiento del afectado, y estableciendo al mismo tiempo que, caso de que ello no se lleve a cabo, se establezcan indemnizaciones a los consumidores afectados por mala fe en la praxis bancaria o la aplicación del "interés compuesto" a las sumas a devolver.

La prescripción. El problema de los plazos procesales

La nulidad de la cláusula suelo conlleva la devolución o restitución de cantidades indebidamente abonadas, pero la reclamación de las mismas se ha de hacer dentro del plazo de prescripción que establece la Ley a contar desde la publicación de la Sentencia.

Esto es algo que el consumidor debe tener en cuenta y no olvidar reclamar en plazo las cantidades que le correspondan.

En A Moreno Abogados somos especialistas en derecho de los consumidores, teniendo un nivel de éxito prácticamente del 100% de las demandas presentadas en todo tipo de reclamaciones bancarias (cláusulas suelo, gastos hipotecarios, préstamos multidivisa, compensaciones tipo de interés, etc.) así como en tarjetas revolving. Expónganos su caso y obtendrá nuestra opinión profesional sin coste para la primera consulta. Puede contactar con nosotros en el teléfono 957480586 o correo electrónico: amorenoabogados@icacordoba.es

Esta Ley nació en un momento de interés puramente electoralista, y se aprobó de manera precipitada. Además, de su contenido se desprende una técnica legislativa deficiente, una redacción que deja de lado o no regula cómo se van a poner en práctica o cómo se van a articular los mecanismos para su aplicación, una invasión de competencias de las CC.AA., una manifiesta desigualdad entre territorios, y definitivamente una ruptura del mercado.

Toda esta situación supuso una gran inestabilidad en el sector inmobiliario, y la convocatoria de elecciones generó unas expectativas de cambio para aquellos propietarios que estaban dejando las viviendas sin alquilar y para aquellos que querían invertir en inmuebles; inestabilidad que se hizo más patente a la vista de los anuncios electorales de dos partidos políticos que procedieron a comunicar su intención de proceder a la inmediata derogación de la Ley de Vivienda si accedían al gobierno así como tras los anuncios de recursos de inconstitucionalidad de la Ley por parte de las CC.AA. de Madrid y Andalucía.

Una de las causas principales de este parón en la oferte de alquiler, fue el apartado de la Ley que limitaba el precio de los alquileres en las denominadas "zonas tensionadas".

Como ya he manifestado en otras ocasiones, tratar de limitar el precio de los alquileres es siempre negativo además de intervencionista, y no resuelve el problema de la vivienda, antes al contrario, como se ha podido comprobar en aquellas ciudades europeas donde ya se ha intentado poner en práctica: Berlín, Estocolmo, París, etc. y dentro de nuestro país en Cataluña donde ya se vivió un detrimento de la oferta de alquiler y consiguiente aumento de precios de los inmuebles destinados a este fin ante el incremento de demanda y descenso de oferta generalizada.

La Ley si no se deroga o, al menos, modifica sustancialmente, va a llevar a que el propietario de vivienda la deje vacía, la destine a arrendamiento de temporada o a alojamiento turístico o directamente proceda a venderla. Lo que realmente no se va a conseguir es incrementar la oferta de alquiler sino más bien todo lo contrario.

Desde el Ejecutivo se debería promover un marco legislativo para la vivienda más estable, que responda a las verdaderas necesidades de unos sectores como son la construcción y el mercado inmobiliario, que permita un funcionamiento ordenado y acorde a las necesidades de todos los sectores involucrados en el mismo promoviendo el consenso y aportando soluciones reales, ágiles y eficaces.

Corresponde pues al nuevo Gobierno que finalmente se forme en España intentar poner remedio a esta situación creada y estas elecciones generales, lejos de aportar claridad, con sus resultados lo único que han hecho ha sido contribuir a que este clima de incertidumbre e inseguridad en el mercado se mantenga. Esperemos que, pase lo que pase políticamente, en esta materia acabe imperando el sentido común por el bien de todos.

En España ya la Constitución establece en su art. 18.1 el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar, y a la propia imagen.

Tras ella se dictó la Ley Orgánica 1/1982, de protección civil del derecho al honor, la cual, junto con la Ley 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales, constituye el marco normativo en esta materia.

Es precisamente esta última Ley la que regula los requisitos de inclusión en el fichero de morosos, estableciendo que el tratamiento de datos de carácter personal con esta finalidad es ilícito en general salvo que concurran los siguientes requisitos:

1º.- Que la persona en cuestión tenga deudas ciertas, vencidas y exigibles: ello significa que cuando se trata de deudas que se encuentran en litigio ante los tribunales o han sido objeto de reclamación administrativa no se pueden computar a estos efectos. Esta cuestión normalmente no es comprobada por las empresas de ficheros de morosos de manera que la inclusión puede no ser legal.

2º.- Que el acreedor haya informado con antelación al afectado. Esta notificación debe ser fehaciente y llegar al destinatario para que se pueda entender bien notificada, aunque algunas empresas optan por enviar tan sólo un correo electrónico o un mensaje de texto al móvil, sin apercibirse siquiera de si el cliente sigue siendo titular de ese número de teléfono o esa cuenta de correo. Si no se acredita ello se causa indefensión e inseguridad jurídica al ciudadano y vulnera la legalidad. Por ello las empresas actualmente optan por incluir un apartado en el mismo contrato del que proviene la deuda, autorizando expresamente a la inclusión en el fichero, a fin de que sea aceptado de antemano por el cliente.

3º.- Que la deuda siga vigente, de manera que, si ha sido abonada, deben ser suprimidos los datos del fichero.

Si la inclusión en el fichero se realiza no cumpliendo estos requisitos, ¿qué puede hacer el ciudadano?

Lo primero que ha de hacer es una reclamación extrajudicial ante la empresa encargada del fichero por no cumplir los requisitos de inclusión o tratarse de una deuda ya pagada.

Dado que normalmente las empresas no responden a este requerimiento, al ciudadano no le queda otra salida que acudir ante los Tribunales presentando demanda judicial al efecto.

Esta demanda se presenta ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio del demandante, de acuerdo con lo establecido en el art. 52.1.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en la misma se podrá pedir no sólo esa retirada del fichero sino también la indemnización procedente por esta indebida inclusión. El tipo de procedimiento (ordinario o verbal) vendrá determinado por la cuantía de la indemnización solicitada.

La demanda puede ser presentada tanto por el propio interesado como por sus herederos, caso de fallecimiento pues todos ellos tienen legitimación activa para el ejercicio de esta acción.

Caso de que la solicitud se haga por persona solicitante de concurso de persona física al amparo de la Ley de Segunda Oportunidad, la solicitud de exclusión del fichero de morosos debe hacerse conjuntamente con la solicitud de exoneración del pasivo insatisfecho (EPI).

¿Cómo se computa esta indemnización?

Según establece la Jurisprudencia, la cuantía de la misma se determina en función del daño causado el cual estará en correlación con la cuantía de la deuda, el tiempo de inclusión en el fichero de morosidad, visualizaciones reales en el fichero (este dato puede ser obtenido directamente por el interesado sin necesidad de pedirlo a través del Juzgado) o los perjuicios realmente ocasionados al cliente (pérdida de un crédito, o de una señal de compraventa si de este modo no se obtiene hipoteca, etc.), entre otros factores que puedan concurrir.

Es muy conveniente que para probar el daño se aporte informe pericial elaborado al efecto para que el Juez tenga acceso a los datos objetivos tenidos en cuenta a la hora de cuantificar la deuda.

Reclamación al Banco de España:

Siempre en materias como esta existe la opción de hacer una reclamación al Banco de España pero en este caso resulta poco útil.

Al tiempo que tardan en atender una reclamación, hay que sumar que la respuesta nunca es contundente, manifestando este organismo por lo general, aun siendo un caso claro, que "podría ser dudosa" la inclusión en el fichero pero no suele afirmarlo de manera contundente.

Si a ello unimos que las resoluciones o dictámenes no son vinculantes, podemos comprobar cómo no es la mejor opción ante una indebida inclusión en el fichero de morosos.

Esa decisión se basa en la "necesidad de aplicar, de forma directa, el art. 7 del Convenio núm. 158 de la OIT (Organización Internacional del Trabajo) de 1982" (vigente en España desde 1986 pero no aplicado en la práctica a pesar de que, desde su ratificación, formaba parte del ordenamiento jurídico español) que exige esa audiencia previa al despido "a menos que no pueda pedirse razonablemente al empleador"

De este modo el Tribunal modifica su propia doctrina, establecida en la década de los años ochenta, y que justifica por "los cambios habidos en nuestro ordenamiento durante todo este tiempo" (Ley de Tratados Internacionales, doctrina constitucional, calificación del despido, inaplicabilidad de la norma más favorable globalmente).

No obstante, la Sentencia deja varias cuestiones sin resolver y plantea ciertas interrogantes que pueden ser fuente de conflictividad entre las partes implicadas.

Así, ahora lo que se plantea es ¿cuál es el procedimiento para esta audiencia previa? Ni la Sentencia ni el Convenio de la OIT lo detallan y ello crea una gran inseguridad jurídica.

Para ello, lo correcto y lógico sería modificar el Estatuto de los Trabajadores para establecer con más precisión ese trámite de audiencia y aclarar los requisitos mínimos que ha de cumplir especialmente en cuanto a plazos, contenido de las comunicaciones y pliegos de descargos,  aunque también es posible su desarrollo y concreción a través de la negociación colectiva.

Esta nueva regulación supondrá una demora en cuanto a la efectividad del despido que puede suponer un perjuicio al empresario en cuanto al tiempo que dure la tramitación del expediente pues la Sentencia no aclara si, durante ese tiempo, se le ha de mantener en su puesto de trabajo y por tanto se le ha de seguir abonando el salario. En el art. 55.1 del Estatuto de los Trabajadores, se recoge el único antecedente que existe regulado en nuestro ordenamiento jurídico y donde se recoge el expediente contradictorio para los representantes de los trabajadores.

Esta nueva regulación es válida sólo para los despidos disciplinarios, no para los objetivos.

Este requisito será preceptivo para los nuevos despidos que se produzcan tras el dictado de esta Sentencia, pero no será de aplicación a aquellos despidos anteriores aun cuando los mismos hayan sido impugnados o estén en trámite judicial. Este punto, no obstante, hay que tomarlo con cautela pues, dado que el Convenio de la OIT era de aplicación directa, aun cuando no se haya llevado a la práctica, es posible que algunos Juzgados o Tribunales inferiores al Supremo puedan interpretar este requisito como obligatorio, declarando improcedente o incluso nulo, por tanto, por meros defectos de forma, un despido disciplinario que haya sido impugnado anteriormente y aún esté pendiente de Sentencia.

Uno de los temas más debatidos y que más oscilaciones jurisprudenciales ha tenido, ha sido el de las "Comisiones de Apertura" de los préstamos hipotecarios, que han pasado de ser legales a radicalmente nulas, pasando por el último criterio del Tribunal Supremo referente a qué porcentaje se ha de considerar "normal" y no abusivo.

Ahora, de nuevo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) avanza un poco más en esta materia, estableciendo en su Sentencia de fecha 17 de octubre de 2024, dictada en el asunto C-76/22, que, el consumidor puede recuperar una parte de la comisión vinculada a la concesión de una hipoteca si no ha sido informado de que la comisión no depende de la duración del contrato y cuando el consumidor la haya abonado mediante un pago único al suscribirlo.

Esta posibilidad de devolución se da en aquellos casos en los que el consumidor procede a la amortización anticipada de la hipoteca, esto es, a su cancelación total antes de que transcurra el tiempo inicialmente pactado.

En estos casos la Sentencia del TJUE ha establecido que el banco debe informar al cliente que la comisión de apertura de la hipoteca depende de la duración del préstamo hipotecario, y sólo corresponde pagar la comisión íntegramente si la hipoteca dura toda el tiempo pactado. Sin embargo, si se cancela anticipadamente, el banco ha de devolver la parte proporcional de la comisión de apertura no consumida.

Esto supone que, todo ciudadano que haya procedido a esa cancelación anticipada de una hipoteca, tiene derecho a recuperar la parte proporcional de la comisión "no consumida". Lo mismo ocurre con los seguros vinculados a los préstamos al consumo, entre otros, en que, caso de pago anticipado, procede la devolución de la prima no consumida.

Esta Sentencia supone un avance y pueda dar lugar a cientos de reclamaciones, porque siempre se cumplen los dos requisitos:

• el del pago único, porque el banco al tiempo de conceder la hipoteca, procede al cobro íntegro de la comisión apertura,
• y porque no existe ninguna hipoteca que indique en su clausulado que la comisión de apertura depende de la duración del contrato.

Esta Sentencia se ha dictado después de que el Tribunal de distrito de Varsovia-Wola (Polonia) elevara una cuestión prejudicial al TJUE  sobre la interpretación de la Directiva sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, a fin de que aclarara si "en caso de reembolso anticipado de un crédito hipotecario, debería reembolsarse parcialmente la comisión vinculada a la concesión de dicho crédito y en caso afirmativo, con arreglo a qué método se calcula la rebaja de gastos integrantes del coste total del crédito, cuando se produce el reembolso anticipado".

El TJUE recuerda en su sentencia que el prestamista de un crédito inmobiliario (el Banco) debe facilitar al consumidor información precontractual clara y precisa sobre "el desglose de los gastos, en función de su carácter recurrente o no", y establece que "a falta de información que permita determinar si los gastos en cuestión dependen o no de la duración del contrato, debe considerarse que sí lo hacen y que pueden ser objeto de una reducción en caso de reembolso anticipado".

"En tal situación, el órgano jurisdiccional nacional debe declarar que dicha comisión también está cubierta por el derecho del consumidor a la reducción del coste total del crédito".

El TJUE destaca especialmente en esta Sentencia que "el consumidor no puede verse penalizado por la falta de información que el prestamista está obligado a proporcionarle" y que "el hecho de que el consumidor haya pagado un gasto de una sola vez en el momento de la celebración del contrato no significa necesariamente que dicho gasto sea independiente de la duración del contrato y que, por tanto, no pueda ser restituido parcialmente".

Lo que no determina expresamente el Derecho de la Unión Europea es el método de cálculo específico para determinar el importe de la reducción del coste total del crédito, por lo que ahora corresponde al juez nacional pronunciarse sobre este extremo y determinar un método que garantice esta protección de los consumidores.

A continuación publicamos la Declaración Institucional que ha difundido COAPI Andalucía sobre el Proyecto de Ley de la Vivienda en Andalucía:

Este Registro Obligatorio supone ante todo un mecanismo de protección al consumidor y, como tal, siempre lo hemos defendido desde el Consejo Andaluz, siendo esta una reivindicación casi histórica de nuestro colectivo.

La seguridad jurídica en el mercado es lo que ha de prevalecer y la actual falta de regulación hace que el consumidor sea el realmente perjudicado, pues la aprobación de este Registro Obligatorio lo que supone es una garantía en el desarrollo de cualquier operación inmobiliaria.

En las Comunidades Autónomas donde ya está implantado este Registro, la realidad ha demostrado que su puesta en marcha ha conllevado una mayor profesionalización del sector inmobiliario además de contribuir a una mayor eficacia y transparencia de las relaciones entre el agente inmobiliario y el cliente.

Confiamos que la tramitación parlamentaria permita que la obligatoriedad del Registro se recoja en el texto definitivo de la Ley. Desde el Consejo Andaluz seguiremos trabajando en este sentido, para lo cual se procederá a solicitar reunión inmediata con la Consejera de Vivienda y el resto de grupos parlamentarios.

En Córdoba, a 18 de septiembre de 2025

Enlace a la Declaración institucional de COAPI Andalucía sobre el Proyecto de Ley de Vivienda de Andalucía

Legislación aplicable

-El art. 10, apartados a) y b) y el 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal son los que establecen el derecho de los interesados a pedir que se realicen reforma de accesibilidad en los inmuebles donde vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de 70 años.

En concreto, la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: [?€?] b.) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas"

-Asimismo, el art. 17. 2 de la LPH (modificado por el RDL 19/2021 de 5 de octubre, establece que:

"Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes"

Lo establecido en el artículo 10.1.b) aplicará cuando lo soliciten "los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años", mientras que lo establecido en el artículo 17.2 aplicará como norma general, aún cuando no se cumplan los requisitos de los solicitantes mencionados en elartículo 10.1.b.

Tipología de las obras o reformas para la eliminación de barreras arquitectónicas en una comunidad de vecinos

Cuando hablamos de eliminación de barreras arquitectónicas nos referimos fundamentalmente a tres tipologías de obras, estructuras o instalaciones:

• Rampa de acceso: Facilitan el acceso a todas aquellas personas que van en sillas de ruedas, andador o personas mayores. Respecto a las rampas deberán tenerse en cuenta factores fundamentales tales como el ancho mínimo y el grado de inclinación o la inclinación máxima, en función del espacio y longitud de recorrido disponibles.
• Ascensor: Hay distintos tipos en función del espacio disponible, el ancho de la puerta de embarque, el peso y capacidad de carga que se desean transportar, etc.
• Plataformas elevadoras y sillas salvaescaleras: Estas se instalan cuando, debido al diseño del edificio o la existencia de elementos estructurales limitantes, no es viable hacer una rampa u otras opciones más habituales. Por lo general, se instalan principalmente en el portal de acceso a la finca desde la calle.

Es muy importante tener en cuenta que siempre se ha de optar por la opción más viable para la comunidad teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, atendiendo al coste económico, el espacio disponible, el perjuicio estético o estructural que pueda causar en el edificio, y cualesquiera otros factores, primando siempre la opción más simple y eficaz.

Además, se ha de considerar que si ya existe en la comunidad una rampa que salva las barreras arquitectónicas, no se podrá solicitar otro tipo de instalación, salvo que existan causas fundamentadas y de peso para hacer esta solicitud.

Pago del coste de la obra o instalación de la supresión de la barrera arquitectónica

Un aspecto también importante a tener en cuenta es el coste de la instalación y quién ha de hacerse cargo de la misma. ¿La supresión de barreras arquitectónicas es un gasto compartido? A este respecto, y según establece la LPH, en el pago de estos costes se pueden dar los siguientes supuestos:

?€? Cuando el coste total sea menor de 12 mensualidades de la cuota por gastos comunes, si se aplica el artículo 10.1.b), el coste lo asumirán todos los propietarios hasta ese límite.

?€? Cuando sea mayor de las 12 mensualidades de la cuota por gastos comunes, si se aplica el artículo 10.1.b), el coste restante a las 12 mensualidades lo pagará la persona que necesita que se realice la obra. Solo en el caso de que, sometido el acuerdo a la aprobación de la Junta de Propietarios, concurra el voto favorable del 51% de los propietarios, correrá el total del coste por cuenta de los propietarios integrantes de la comunidad.

1º.- La comisión de apertura no constituye la prestación principal del contrato de préstamo hipotecario y como tal puede ser objeto de control de su contenido.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2019 determinó que la comisión de apertura era parte esencial del préstamo hipotecario y por tanto no podía ser sometida a control judicial. Por el contrario, la Jurisprudencia comunitaria falló en sentido opuesto, determinado que se trata de una cláusula no esencial como retribución accesoria susceptible de que se le aplique el control de abusividad y, obviamente, sobre la que la carga de la prueba en el ámbito del derecho de consumo debe recaer en la entidad bancaria.

Al respecto se pronunció la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020, disponiendo al efecto:

• "Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este (Apartado 64)". 

La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, ha vuelto a confirmar este extremo, estableciendo, que "habida cuenta de la obligación de interpretar de manera estricta el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13, no puede considerarse que la obligación de retribuir los mencionados servicios forme parte de los compromisos principales que resultan de un contrato de crédito, según los identifica la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 18 de la presente sentencia, es decir, por un lado, la puesta a disposición de una cantidad de dinero por parte del prestamista y, por otro, el reembolso de esa cantidad, por regla general con intereses, en los plazos previstos. En efecto, resultaría contrario a dicha obligación de interpretación estricta incluir en el concepto de "objeto principal del contrato" todas las prestaciones que simplemente están relacionadas con el propio objeto principal y que, por ello, son de carácter accesorio, a los efectos de la Jurisprudencia que se ha recordado en el apartado 17 de la presente Sentencia".

2º.- La comisión de apertura puede ser objeto del control de transparencia

Especialmente y dado que el consumidor se sitúa en un plano de inferioridad con respecto a la entidad bancaria, el banco debe cumplir con su obligación de información. Y esta exigencia no sólo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan para él. Es pues el Banco quien ha de acreditar la existencia de información previa al efecto.

La Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, de 16 de julio de 2020 ya estableció que:

"Por otra parte, el Tribunal de Justicia ha destacado que la exigencia de redacción clara y comprensible que figura en el artículo 5 de la Directiva 93/13 se aplica en cualquier caso, incluso cuando una cláusula está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 4, apartado 2, de esa Directiva y aun cuando el Estado miembro de que se trate no haya transpuesto esta disposición. Tal exigencia no puede reducirse únicamente al carácter comprensible de la cláusula contractual en un plano formal y gramatical (Apartado 66).

Por el contrario, dado que el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional en lo referente, en particular, al nivel de información, la mencionada exigencia debe entenderse de manera extensiva, esto es, en el sentido de que no solo impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para el consumidor en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para él (Apartado 67)". 

La Sentencia TJUE de 16 de marzo de 2023 va aún más allá en este punto y así establece:

• El conocimiento generalizado que tiene el consumidor de la existencia de estas cláusulas no obsta a que su contenido y redacción debe ser claro y comprensible
• Se ha de proporcionar al consumidor información suficiente de manera obligatoria por parte de la entidad bancaria de modo que éste pueda decidir libremente si suscribir el contrato de préstamo hipotecario conociendo todas las consecuencias económicas del mismo
• Se ha de valorar la publicidad realizada por la entidad financiera en relación con el contrato en cuestión
• Se ha de tomar en consideración el nivel de atención y formación del consumidor medio al que van dirigidos los productos hipotecarios
• Siempre se ha de tener en cuenta que la comisión de apertura no constituye el objeto principal del contrato

Ante lo anterior, la Sentencia indicada concluye que "el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el Juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario, está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen".

En los últimos años la protección al consumidor en los distintos ámbitos de la contratación es una constante como se ha venido demostrando en gran multitud de Sentencias dictadas por los tribunales españoles.

Inicialmente fueron los contratos bancarios de todo tipo los que abrieron el dictado de Sentencias en que se hablaba de cláusulas abusivas en el ámbito hipotecario, comenzando con la histórica Sentencia del Tribunal Supremo sobre la limitación a la variabilidad del tipo de interés, más conocidas como "cláusulas suelo".

Ahora, avanzando un poco más en esta protección al consumidor nos encontramos con una reciente y pionera Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 7 de Parla (Madrid), en la cual se declara abusiva, y por tanto nula, la cláusula recogida en un contrato de arrendamiento en la que se impone el pago del seguro de impago de alquiler al arrendatario, y condena a la empresa arrendadora a devolver la cantidad cobrada por este concepto más sus correspondientes intereses.

El Juzgado ha establecido que, pese a que la normativa establece que «las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones», la cláusula impuesta es abusiva, afirmando además expresamente que: «Esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente, porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro contratado por el arrendador, y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador».

Hace unos días el Gobierno anunció que había alcanzado un acuerdo con varios partidos políticos para la redacción de una Ley de Vivienda que ya ha sido aprobada en el Congreso.

Si bien este Gobierno nos tiene ya, lamentablemente, acostumbrados a hacer Leyes más que polémicas, ahora la chapuza legislativa es aún mayor.

Al respecto hemos querido contar con la opinión de Ana Moreno Ramírez, Presidenta del Consejo Andaluz de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y abogada en ejercicio.

- ¿Qué opinión general le merece la nueva Ley de la Vivienda 5/2023?

Esta Ley de Vivienda contiene una serie de disposiciones que parten de planteamientos erróneos, y que realmente no reflejan la realidad social, ni por supuesto van a paliar el problema de la vivienda en España (ni de compraventa ni por supuesto de alquiler) ni a proteger a los sectores vulnerables de la sociedad.

- ¿Cómo influirá en el mercado la anunciada limitación del precio del alquiler?

Este tema es muy complejo por varios motivos. En primer lugar, porque esta limitación va ligada al concepto de "zona tensionada" la cual ha de ser determinada por CCAA y/o Ayuntamientos, al ser estas Administraciones las competentes en esta materia. Ello supone que nos encontraremos con lugares donde no llegue a aplicarse y ciudades donde haya una manifiesta desigualdad respecto a otras que tengan condiciones económicas similares.

También influirá la consideración como "gran tenedor" pues, al pasar de 10 viviendas, como inicialmente se habló, a cinco, hace que los afectados por esta medida sea un número mayor de personas.

La consecuencia inmediata no obstante va a ser, y de hecho ya lo estamos observando aun antes de entrar en vigor la Ley, que los propietarios comiencen a retirar las viviendas del mercado de alquiler por la incertidumbre que supone la aplicación de esta norma.

Lo que la Ley supuestamente persigue no sólo no lo va a conseguir, sino que se va a lograr el efecto contrario.

Una Ley no puede ser tan intervencionista, de manera que merme de manera manifiesta los derechos del propietario, pues es este el que puede optar, al estar en su pleno y legítimo derecho, a no poner la vivienda en alquiler.

Todo ello se traducirá en menor oferta en el mercado mientras que la demanda seguirá siendo la misma o incluso mayor, pues la subida de los tipos de interés en las hipotecas, también está influyendo en que muchas familias no puedan acceder a una vivienda en propiedad.

- Otro de los aspectos que regula la nueva Ley de la Vivienda 5/2023  es el abono de los honorarios de la agencia inmobiliaria tan solo por el arrendador ¿Qué efecto tendrá esta medida?

Esto se traducirá en una falta de seguridad jurídica para el arrendatario que, de esta manera, queda desprotegido al carecer de asesoramiento profesional en la gestión inmobiliaria que antes encomendaba a un profesional.

Son muchos los ciudadanos que recurren a los servicios de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria para que les busque un piso de alquiler de las características que pueda precisar, y que busca asesoramiento profesional antes de firmar un contrato.

Pues bien, la Ley olvida a estos ciudadanos, que, a partir de ahora, dado que no podrán contratar a un profesional que, haciendo su trabajo, intervenga en su nombre en la operación inmobiliaria de alquiler de su vivienda, podrán cometer errores por falta de asesoramiento, no sabrán exactamente si el contrato está o no bien redactado, si existen cláusulas que les puedan perjudicar, etc. pues el legislador sólo ha pensado en que es el propietario, arrendador, el que tiene capacidad y posibilidad de contratar a un agente inmobiliario.

La falta de seguridad jurídica en el mercado que de aquí se va a derivar se va a traducir en varias cosas: por un lado, el incremento de la litigiosidad ante la posible falta de transparencia u opacidad de los contratos; por otro lado, y de manera clara, en un incremento de los precios de alquiler pues, cuantos más gastos tenga que sufragar el arrendador, mayor será el incremento de renta para que la rentabilidad siga siendo la misma.

- Muchas agencias inmobiliarias tienen como cliente al arrendatario, ¿tendrán éstas alguna alternativa para seguir ofreciendo sus servicios al arrendatario?

Efectivamente los agentes de la propiedad inmobiliaria no sólo son contratados por el arrendador sino que en muchas ocasiones sus clientes son los arrendatarios que quieren contar con asesoramiento profesional en el contrato, con estudio pormenorizado y explicación del clausulado del mismo, obtención de ayudas y/o subvenciones en su caso, información fiscal, etc. y eso lo facilita un Agente de la Propiedad Inmobiliaria formado y profesional.

En este caso, la agencia habrá de actuar a través de un contrato de arrendamiento de servicios donde se habrá de expresar claramente qué servicios realiza para su cliente y cuáles serán los honorarios por ello.

- ¿Cómo influirá la Ley en los desahucios o en las situaciones de ocupación ilegal?

Este es otro de los puntos más conflictivos de la nueva Ley y que parece ajeno a la realidad social. El tema de la ocupación ilegal es algo que preocupa mucho al ciudadano y esta Ley, lejos de dar una solución ágil al problema, hace todo lo contrario, ralentizando los periodos de desahucio, exigiendo al propietario que determine documentalmente si el arrendatario está en situación precaria o de vulnerabilidad que impida el desahucio, etc.

Estas disposiciones lo único que harán es que el propietario retraiga aún más la oferta, retirando el piso del mercado del alquiler o exija garantías adicionales al arrendatario.

En ellas se ofreció una oportunidad única para conocer las últimas novedades del sector, compartir experiencias y establecer contactos. Este evento se ha convertido en un referente imprescindible para todos aquellos que trabajan en el mundo inmobiliario.

-¿Cuál fue el origen de estas jornadas inmobiliarias que cumplen XI ediciones?

?€?Las primeras jornadas inmobiliarias se hicieron en Granada, como un foro encuentro de debate y de formación para los profesionales inmobiliarios, realmente para aquellas personas que estaban colegiadas en los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria, pero posteriormente se fue ampliando al resto de operadores del sector inmobiliario, incluso a otros sectores, como abogados o economistas, que nos acompañan porque los temas son cada vez más versátiles y más amplios. Pero nació como un lugar para conocernos entre todos y permitir las relaciones y colaboración entre agentes de la propiedad inmobiliaria.

?€? ¿Cuándo llegó a Córdoba este foro?

?€? Estas Jornadas son rotativas y se han ido haciendo de manera sucesiva en las ocho provincias andaluz as. En Córdoba se celebraron las terceras y ahora las décimo primeras. Estas jornadas se han ido consolidando como un evento de referencia dentro del sector inmobiliario.

?€? Junto a magistrados o economistas, llama la atención la presencia en las jornadas de figuras menos habituales o inesperadas, como coach o shoppers,

?€? Nos hemos ido adaptando a lo que eI público asistente demandaba, que se dirige cada vez más a temas de marketing y comunicación o gestión de equipos. Se trata de combinar la formación de ese tipo, que es más comercial, con la que tiene un carácter más jurídico.

Descarga de la entrevista completa de Ana Moreno para ABC Córdoba con motivo de las XI Jornadas Inmobiliarias, organizadas por el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

El Tribunal Supremo ha ratificado que los trabajadores no tienen derecho a emplear las 35 horas de permiso retribuido para acompañar al médico a familiares de primer grado, a no ser que estos tengan un grado de dependencia o estén efectivamente a su cargo. En una sentencia fechada el pasado 20 de marzo, la sala de lo social desestima un recurso de los sindicatos contra un fallo de la Audiencia Nacional de 2021, que ratifica en todos sus puntos.

El conflicto se remonta a 2021, cuando CC OO presentó una demanda de conflicto colectivo en la empresa de atención telefónica Servinform para que se declarara el derecho de los trabajadores al disfrute de las 35 horas para acompañamiento al médico del padre o la madre, sin que sea necesario que los mismos estén a cargo de la persona trabajadora. El convenio de las empresas de atención telefónica o "contact center" dispone que el personal tendrá derecho al uso de hasta 35 horas retribuidas al año, para asistir a consultas de médicos de la Seguridad Social, debiendo avisar con la mayor antelación posible y debiendo presentar la justificación oportuna.

Si bien, en Servinform se negoció un plan de igualdad que indicaba que "la bolsa de 35 horas anuales retribuidas para asistencia médica de la seguridad social al que se refiere el convenio se hará extensible a todo el personal extendiendo su uso al acompañamiento a consulta médica de la seguridad social de hijos, hijas, padre, madre y personas dependientes a cargo de la persona trabajadora". No obstante, la empresa interpretó ambas normas de forma que no permitía el uso de las 35 horas a no ser que el familiar ?€?progenitores, descendientes ?€? fuera efectivamente dependiente.

La Audiencia Nacional desestimó la demanda del trabajador, y ahora el Supremo ratifica el fallo. La voluntad de las partes, señala, consiste en reconocer horas de permiso retribuidas con cargo al empresario cuando el trabajador presente una necesidad de conciliar su vida laboral y familiar, teniendo en cuenta que se trata de un acuerdo adoptado en el marco del plan de igualdad. La necesidad de conciliar se patentiza cuando existe dependencia entre la persona precisada de asistencia médica y el trabajador, de modo que cuando el pacto se refiere a personas dependientes a cargo de la persona trabajadora, este requisito lo han de cumplir todos los familiares en primer grado del trabajador: hijos y padres que acuden al médico.

Pero "carece de sentido", indicaba la Audiencia Nacional, pretender que el permiso se extienda "a dichos familiares (pensemos en hijos mayores de 18 años o en padres que no están al cuidado del trabajador, pensemos incluso que unos y otros pueden vivir de forma independiente), máxime cuando ningún requisito adicional se exige atendiendo a la gravedad o imposibilidad de acudir a la consulta médica". Reconocer el derecho al acompañamiento al médico del padre o la madre, sin que sea necesario que los mismos estén a cargo de la persona trabajadora, ni sean dependientes, "ampliaría de modo abusivo" el uso de este permiso que es retribuido con cargo al empresario, añaden los magistrados.